계층 모형을 활용한 서울시 오피스 하부지수 산정 연구

초록

국내 오피스 시장의 투자규모가 급격히 성장해왔고, 부동산 간접투자 활성화를 위한 움직임이 활발한 상황에 따라 시장의 투명성에 대한 요구가 증가하고 있으나, 정보 공개가 상당히 제한적이고 시장 상황을 세밀하게 진단할 수 있는 지표가 명확하지 않다. 특히 자본환원율의 분모로써 중요한 한 요소인 자산가치의 시장 가격 변동성을 보여줄 수 있는 매매가격지수는 과거 다양한 민간기업에서 공표가 되었으나 현재는 일부에서만 간신히 유지되고 있다. 오피스 시장은 주택시장과 비교하여 거래단위의 재고가 현저히 적고 따라서 거래빈도 또한 지극히 적어 실거래 사례를 이용하여 안정적인 지수의 산정이 쉽지 않다. 본 연구에서는 랜덤워크 구조를 도입하여 지수 안정성을 대폭 개선하였으며, 계층모형을 활용하여 서울시 오피스 하부시장 지수를 작성하였다. 특히, 반복매매지수와 헤도닉지수를 각각 산정하여 비교하고, 서울시 오피스 시장의 세분화 된 가격 변동추이를 확인하고자 하였다. 헤도닉모형과 반복매매모형이 각각 가지는 장 · 단점으로 인해 서로 다른 추정 결과를 나타낼 수 있으며, 변수선택 편의를 확인하고 특성변수의 영향력을 잘 통제할 수 있는 모형을 선택하였다. 하부시장별 오피스 가격지수의 산정은 보다 많은 측면에서 세분화 된 시장 정보의 제공 측면에서 의의가 있으며, 자본환원율의 분모에 해당하는 자산가치의 추정을 위한 시점보정으로 활용 가치가 높을 것으로 기대한다.

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